近期，房地产市场利好政策接连出台，市场预期、销售和融资等环节尚在持续改善，出险企业的纾困及债务化解进程仍有分化迹象、受到业内高度关注。
　　10月14日，清华五道口全球不动产金融论坛召开闭门研讨会，聚焦“房企纾困和债务化解”，梳理分析房地产市场整体态势，并围绕纾困化债问题进行深入研讨，提出政策建议。
　　在现场，国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真表示，从微观角度看，目前上市房企筹资性现金流数据显示，千亿至万亿级别规模的企业筹资性现金流仍存在递减趋势，故还需进一步推进房企纾困工作；从宏观角度看，房地产市场与宏观经济联系紧密，可从修复宏观经济数据的角度出发，带动房地产市场的回暖。
　　鑫苑集团执行总裁，清华大学五道口金融学院金融EMBA校友陈立洋认为，当前影响购房者信心主要有两大因素：一是对房屋交付的担心，二是后续政策的不确定性影响。
　　陈立洋表示，在化解债务方面，政府纾困资金对于公司化债效果显著，企业自身也积极通过现房销售、获取银行政策扶持、债务置换以及资产抵债等方式展开自救。陈立洋还进一步提出了政策优化建议，包括细化“认房不认贷”政策、推动金融政策落地、资产负债表修复以及放开市场定价权等。
　　远洋集团控股有限公司执行董事、董事局战略及投资委员会委员、执行总裁、清华大学五道口金融学院全球金融GSFD项目校友王洪辉表示，当前房企已经由流动性问题转变为资不抵债问题，需要及时采取措施，避免风险持续发酵。最后，王洪辉建议成立平稳基金、加快行业出清、持续优化当前政策等，以推动行业平稳健康发展。
　　中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇指出，房地产是一个强顺周期的行业，在宏观经济下行压力增大的情况下，就要求政策先于市场反应，带动市场形成良性循环。
　　张宇建议，房地产市场需由中央自上而下做统筹规划，一是中央与地方的协调统筹；二是居民、企业、金融和政府四大部门的统筹，明确责任承担的主体，有效化解房企风险问题。此外，还需推动房企通过股权注资、减债等方式不断降低风险。
　　浙商证券地产首席分析师杨凡表示，房企经营情况受企业性质与企业项目地段位置影响较大，直接决定了企业项目销售情况。目前部分房企受困原因是项目地段不佳而导致无效库存居多，存量资产难以在市场上流通，这一问题或许可通过土地开发权转移提高土地资源的利用效率。
　　在金融端，中国建设银行研究院副院长宋效军介绍了当前纾困市场存在的困惑与纾困项目甄别标准，并反思当前监管措施，提出未来纾困思路与政策建议。
　　宋效军表示，当前纾困政策存在纾困资金无法改变房企流动性不足问题、担保发债却由于金融机构挤兑使房企融资处境更为艰难等问题，亟需设计新的监管工具或房企发展工具，解决顶层设计问题。未来应当进一步推进财政与金融相互协同，同时政策制订出台需有调整校准的机制。
　　中国长城资产北京分公司总经理姜德华表示，当前AMC在房企纾困方面取得一定的成效，并且不断创新纾困模式，但在实操过程中仍存在一定的痛点和挑战，如各利益相关方未能做到协调统一、AMC资金相较于房企庞大债务缺口支持有限等。姜德华进一步提出需同步解决市场信心和房企流动性问题，适度扩大AMC阶段性豁免政策、放宽增量资金投放限制等政策优化建议。
　　高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升认为，从短期看，房地产市场供需结构发生颠覆性变化，需求侧（或多头力量）严重不足，造成了目前价格持续下跌的现象；从中长期趋势看，利率是周期重构的关键杠杆，经济增长是走出周期的根本。
　　周以升围绕当前房地产市场纾困提出四个建议：一是培育多头力量，如中央政府出面成立平准基金；二是定向下调利率为多头力量提供“子弹”，鼓励社会化资本纾困，特别对于收购困境资产以建设保障性租赁住房，应当给予极低利率的专项贷款；三是畅通REITs市场，让资产循环能够快速打通；四是加快市场出清速度，促使银行和开发商出清资产。
（文章来源：证券日报）